灵璧县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保护被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,结合本县实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于县城规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作。

  第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

  第四条 县人民政府负责所辖区域的房屋征收与补偿工作。县房屋征收部门具体组织实施。

  县监察、财政、发改、住建、规划、国土、房管、市场监管、民政、公安、审计、不动产登记等部门应当依照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  第五条 县房屋征收部门可以委托有关乡镇政府(经济开发区)等单位为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  第六条 本办法所称原地安置,是指在征收区域范围内的安置。

  本办法所称就近安置,是指安置小区外边缘线与征收区域外边缘线最近直线距离不大于1公里。

  本办法所称异地安置,是指在原地安置、就近安置区域以外区域的安置。

  本办法所称被征收人,是指被征收房屋所有权人。

  第二章 征收决定

  第七条 为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由县人民政府作出房屋征收决定:

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政建设等公共事业的需要;

  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区(棚户区)改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第八条 依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当具有明确的建设项目名称和规划征收范围,符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

  保障性安居工程建设、旧城区(棚户区)改建,应当纳入县国民经济和社会发展年度计划。

  发改、国土和规划等部门,应当按照职责分工,对上述情况予以确认。

  第九条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收部门应当就前款所列事项,书面通知公安、住建、规划、国土、房管、税务、市场监管、不动产登记等有关部门暂停办理相关手续。

  第十条 征收决定作出前,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、有效建筑面积等情况组织调查,被征收人应当予以配合。调查结果应当向被征收人公布。

  第十一条 制定房屋征收补偿方案应按照下列程序进行:

  (一)房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县人民政府;

  (二)县人民政府组织发展改革、住建、规划、国土、房管等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见时间不得少于30日;

  (三)县人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。其中,因旧城区(棚户区)改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法的,县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

  1.实施房屋征收的目的与征收范围;

  2.征收补偿的标准、方式及安置地点;

  3.签约期限;

  4.过渡方式和过渡期限;

  5.补助和奖励;

  6.其他需要说明的事项。

  修改后的房屋征收补偿方案应报县房屋征收主管部门备案。

  第十二条 房屋征收决定作出前,征收补偿费用应当按需足额到位、专户存储、专款专用,并按照有关规定进行社会稳定风险评估。

  房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

  房屋征收决定作出后,应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。县房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回,在发布征收决定公告中一并向社会告知。

  第十三条 被征收人对房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第三章 征收补偿

  第十四条 对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋的价值补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

  第十五条 对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人有权选择补偿方式。

  第十六条 对被征收房屋价值的补偿,按照与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的市场价值计算。被征收房屋价格和用于产权调换的安置房的价格由具备相应资质的房地产评估机构评估确定。评估时点应以房屋征收决定公告之日为时点。

  第十七条 被征收房屋的权属、结构、用途和面积由征收部门会同有关部门进行认定,认定结果在征收范围内公示,接受群众监督、举报。

  被征收房屋的面积和用途按以下原则进行认定:

  (一)房屋面积:

  1.被征收房屋有有效权属证明或有效建房批准手续的,按有效权属证明、有效建房批准手续记载的面积结合实际丈量认定面积,予以补偿安置;

  2.被征收房屋无有效权属证明或有效建房批准手续,但2000年3月航拍图上有标注的房屋,可结合实际丈量认定面积,予以补偿安置;

  3.被征收房屋无有效权属证明或有效建房批准手续,且2000年3月航拍图上无标注, 但是2012年8月航拍图上有标注的房屋,在征收公告规定的签约期限内签订补偿协议并搬迁的,一层可按100%、二层(含二层)以上可按30%认定面积,予以补偿安置;

  4.被征收房屋无有效权属证明或有效建房批准手续,且2012年8月航拍图上无标注的房屋不予补偿安置;

  5.符合补偿安置条件的被征收房屋及其挑楼、阳台、走廊、室外楼梯、阁楼等按《房产测量规范》计算建筑面积,予以认定;

  6.被征收房屋位于2000年3月、2012年8月航拍图片区域以外,且无有效权属证明或有效建房批准手续的,经房屋征收部门会同有关部门以及有关乡镇(经济开发区)调查核实房屋的建造时间,并经公示无异议的,分别对照上述有关规定处理。

  (二)房屋用途:

  1.有效权属证明或有效建房批准手续载明用途的,按载明的用途进行认定;

  2.凡是在2000年3月以后政府新建或拓宽的道路两侧擅自改变房屋用途的,无论有无工商税务证照,均认定为住宅;

  3.沿街底层房屋(住改商),确属历史形成,2012年连续经营至今,能提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证的,沿街第一自然间面积按住宅的1.3倍认定;

  4.沿街底层房屋(住改商),确属历史形成,2003年1月1日连续经营至今,能提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证的,沿街第一自然间按商业用房认定;

  5.沿街底层房屋改作生产办公及仓储用房的,认定为住宅;

  6.沿街二层(含二层)以上房屋,除有合法产权证照载明外,一律认定为住宅;

  7.居民区内改变房屋用途、用作生产经营的,认定为住宅;居民区内用作生产、加工、养殖的建筑物达到住宅建筑标准的认定为住宅、达不到住宅建筑标准的认定为构筑物或附属物。

  第十八条 被征收人选择货币补偿的,货币补偿款按照被征收房屋评估价格结合认定面积确定。

  公式如下:货币补偿款=被征收房屋评估价格×认定面积

  第十九条 被征收人选择房屋产权调换的,县人民政府提供用于产权调换的房屋,并按照市场评估价值与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  公式如下:产权调换差价=产权调换房屋评估价格×建筑面积-被征收房屋评估价格×认定面积

  第二十条 被征收人在征收公告规定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间搬迁交房的,享受优惠及奖励。具体优惠奖励办法由房屋征收部门根据项目具体情况在《征收补偿方案》中另行制定。

  第二十一条 享受低保一年以上,且家庭人均住房面积不足20平方米的被征收人,可以享受人均20平方米的安置面积且不计差价,每户安置面积不低于40平方米。

  被征收人符合住房保障条件的,应当优先给予住房保障。

  第二十二条 房屋征收实施单位对有相应资质的房地产价格评估机构实行征收评估备选管理。实施房屋征收部门应从备选房地产价格评估机构中,向被征收人提供3家以上供被征收人协商选择。

  房屋征收部门应将协商确定房地产价格评估机构的有关事项,在征收区域采取张贴通告或其他方式告知被征收人,并定点发放协商选择凭证,做好发放登记。回收协商选择凭证时间不得少于5日。被征收人应在规定的时间和地点交回协商选择凭证。协商的结果以征收区域半数以上被征收人认可为有效,否则视为协商不成。

  协商不成的,由房屋征收部门组织社区、部分被征收人,在所提供的房地产价格评估机构中,采取随机择取的方式确定1家承担房地产价格评估工作,并将结果在征收区域及时公布。确定房地产价格评估机构的过程及结果,可以经公证部门公证。

  房地产价格评估机构作出的分户评估报告,应当依法送达被征收人。

  第二十三条 县房地产管理部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会,受理房屋征收评估鉴定。暂不具备成立条件的,可以委托市评估专家委员会评估鉴定。

  被征收人或者房屋征收部门对被征收房屋评估价值有异议的,自收到评估报告之日起10日内,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。

  被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,可以向评估专家委员会申请鉴定。

  评估专家委员会受理房屋征收评估鉴定申请后,应选派成员组成专家组实施评估鉴定,并根据建设部相关规定出具书面鉴定意见。

  第二十四条 因旧城区(棚户区)改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,应当在原地或就近区域安置。

  因基础设施建设或公共事业需要征收房屋,按规划不允许原地和就近安置,被征收人选择房屋产权调换的,进行异地安置。

  被征收人选择房屋产权调换的,先签订补偿协议搬迁交房的被征收人可先选安置房。安置房的具体户型、套数及被选择情况,应张榜公示。

  第二十五条 多层住宅安置房最小设计户型面积不小于40平方米,高层住宅安置房最小设计户型面积不小于45平方米。

  房屋征收部门提供的安置和周转用房,应当符合国家质量、安全标准。

  新建的住宅安置房应有不低于一间(不含厨、卫)南向(含东南、西南)采光。

  第二十六条 被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限多层安置原则上不超过18个月,高层(含小高层)安置原则上不超过24个月。房屋征收部门应当在规定的过渡期限内将被征收人安置完毕。

  征收住宅的,过渡期限内的周转房可以由被征收人自行解决,也可以由房屋征收部门提供。房屋征收部门提供周转房的,被征收人应当在得到安置房后腾退周转房。

  第二十七条 房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁费。实行货币补偿及产权调换一次性安置的,房屋征收部门支付被征收人1次搬迁费;实行房屋产权调换临时过渡的,房屋征收部门支付被征收人2次搬迁费。

  第二十八条 征收住宅和其他非经营性房屋,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。

  实行房屋产权调换需临时过渡,由被征收人自行解决周转房的,在过渡期限内,从搬迁之日起至被安置之日止按照规定标准支付临时安置费。房屋征收部门超出过渡期限未提供安置房的,自逾期之日起按照规定标准的2倍支付临时安置费。

  实行房屋产权调换需临时过渡,由房屋征收部门提供周转房的,过渡期限内不再支付临时安置费。

  第二十九条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议规定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第三十条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府根据本办法的规定,依照《征收补偿方案》作出补偿决定。补偿决定应依法送达被征收人,并在房屋征收范围内予以公告。

  补偿决定应当公平,具体应包括本办法第二十九条有关补偿协议的内容。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第三十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

  对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、胁迫等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋及周转用房的地点和面积等材料。

  第三十二条 房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第三十三条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,主要包括规划、国民经济和社会发展年度计划、征收补偿方案、征收补偿费用、社会稳定风险评估、房屋征收决定、房地产价格评估、补偿协议、补偿决定等与房屋征收相关的资料。

  第四章 法律责任

  第三十四条 县房屋征收及有关乡镇、有关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法移送司法机关。

  第三十五条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法移送司法机关;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第三十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法移送司法机关;对辱骂、殴打房屋征收工作人员,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第三十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法移送司法机关;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

  第三十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条规定,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法移送司法机关。

  第五章 附则

  第三十九条 本办法自2016年4月1日起施行。

  本办法发布实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,仍按批准拆迁时的规定执行。

  本办法发布实施前已发布征收决定公告的房屋征收项目,仍按原征收补偿安置方案执行。

  本办法发布实施前的房屋征收项目,已达成协议,并有明确的补偿办法及标准,仍按原协议、补偿办法和标准执行。

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