灵璧的房价高达6000元!钱被谁赚了?
灵璧的房价高达6000元，部分地段238万一亩!钱被谁赚了?
请你有没有这种疑问?
近半年来，政府说得好是去库存，结果房子的库存越去越多，据报道，现在的房子能装下34亿人，可是为什么房价还是蹭蹭的往上涨，地王还是越来越多，老百姓还是买不起房，住不起房，现在房租又涨了，就连租房都成问题，为什么高房价的背后谁是最终得益者呢?
在宿州市房管局网站上，小编看到了这样一组数据：2015年1-12月灵璧商品房施工面积156.7万㎡，新开工总面积295.16万㎡，商品房预售合同备案总面积35.55万㎡。备案均价3970元/㎡，同比上升1%。
商品房备案均价3970元/㎡，而在走访中，小编发现，在实际成交中，配套、品牌相对好一点的楼盘，均价已经达到了4500元/㎡左右，基本上与宿州市区的大部分楼盘价格相持平。
12月份星河湾三期部分房价预计，高层4900~5300元/平方，多层价格6000~6300元/平方;根据小编在灵璧公共资源交易网了解到三期部分地块成交价格。
有人说是政府，有人说是开放商，甚至还有说是拆迁户和建筑材料商赚的最多。下面我们从数据说话。
今年地王频现，土地出让金飞涨，地方政府凭借着卖地收入，赚的盆满钵满。1到9月，全国土地出让金收入高达2.3万亿，同比增长14%。难怪有人调侃，现在地方支持出一个500强企业，每年也收不了多少税，就算出10个500强，也不如卖一块地来得实在。
我们再看下图，地价占据房价的比重，2011年至2013年上半年为35%。而2013年下半年以来，总体保持在45%左右，足足提高了10个百分点。而且，即便是房市降温的2014年，地价仍然保持高位。今年9月，这一比重创下历史新高，逼近50%。地价的扭曲令人吃惊。
解剖房价，一套房子的价格包含12项税，50种费，这62项税费占房价的比重在30%~40%，土地出让金占到房价的30%~50%之间，也就是说，房价中至少有6成以上是税费和土地出让金，这些钱流进了地方政府的口袋，而这些对开发商而言就是固定成本。那么由于房地产行业成本(包括税费及行政收费)过高，而开发商所赚取利润有限，这也就是房价为什么在各项调控政策的打压下难以有大幅度下降的原因。
所以我们基本上可以得出结论：第一大头给政府，第二大头给垄断国企，小头给银行，最后才是开发商
第一、政府
1.1 土地出让金。建设用地使用权出让属政府垄断行业，转让不算
1.1.1 契税。土地出让金3%
1.1.2 印花税。5%%。
1.1.3 土地交易费。
1.1.4 土地测量费。
1.2 耕地占用税(或有，出让前三年内属耕地的，征收每平米各省市不同价格耕地占用税)。是的，你想的没错，即使是政府征用后转让给开发商，也是由开发商缴纳耕地占用税
1.3 土地使用税。按每年每平米2-24元不等征收，按季度结算
1.4 环境评估费&城市垃圾处理费用&质量监督费&基础设施配套费&白蚁防治费&排污费等等
1.5 增值税。11%，可抵扣进项
1.6 增值税及其附加税。10%-12%增值税额
1.7 土地增值税。按业务收入，住宅3-6%，商业更高的比例预收，最后结算，退还那是不可能滴。
1.8 所得税。25%，你懂的
1.9 应该还有其他零碎的
第二、垄断国企
2.1 电老虎。按每平米60-200或更高收取，分住宅地下室或商业，不讲价，必须由电力公司负责施工。
2.2 水霸王。按每平米18或更高收取，恕不讲价，必须由自来水公司承建。
2.3 燃气。收设计费，施工费，按施工量不等收费
2.4 广电。不属于通信，属于配套，强制缴纳。
2.5 通信。三巨头联合通信委员会，强制开通，恕不讲价。
第三、银行或金融机构
3.1 贷款手续费。明面给你的利息都是可观的，加上手续费就不乐观了
3.2 利息。额度那么高，上浮一点吓死你。
第四、开发商
4.1 等土地升值的信心
4.2 等价格上涨的诚心
4.3 替政府被骂的决心
4.4 承建商讨债的将心比心
4.5 巨额债务压身被农民工讨薪的良心
4.6 巨大风险
房地产总量大，所以即使毛利低，净利更低，仍存在一定的利润空间，比如：矿泉水一瓶成本可能只有3毛，售价2块，毛利85%，比地产不知道高到哪去了，但没人会骂农夫山泉黑心，房地产成本65万，卖100万，毛利35%，还是要被说开发商黑心的。
所以，看到土拍，请按如下公式简单计算开发商成本价
房价=(地价×融资成本×年份+楼地面价+3500综合成本)/80%
谢谢。
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